1.1. 연구의 배경 및 목적

대표적인 대형 프로젝트인 미국 보스턴의 The Central Artery/ Third Harbor Crossing Project(CA/T)는 초기공사비(약 25억 원) 대비 사업비가 6배나 증가하였으며, 새천년을 기념하기 위한 영국 런던의 Millennium Dome은 1999년 완공 이후 천문 학적인 유지관리비용이 발생하고 있다. 우리나라도 세운상가 4구역 재개발(개발면적 4만평, 총사업비 약 2조원) 및 용산 국 제업무지구개발(면적 1만 5,100평, 총 사업비 24조원) 등 대형 프로젝트에 많은 비용을 투자하고 있다. 또한 기존 낙후 지역 의 기능이 쇠퇴하고 상업, 문화, 교육, 복지 등 여러 기능들이 약화되었고, 이러한 도시 기능을 회복하여 삶의 질을 향상시 키기 위한 도시재생사업에 대한 관심이 고조되고 되었다. 이 러한 대규모 건설 프로젝트는 주거, 상업, 업무, 문화 등 복합 개발의 형태로서 다수의 단위 프로젝트로 구성되기 때문에, 다양한 참여주체 및 이해관계자간 갈등이 존재하고, 복잡한 인허가 과정 및 긴 사업기간에 따른 정책변화 등으로 사업추 진 시 다양한 형태의 위험요인을 내포하고 있다(^{Cho et al., 2012}). 이와 같이 건설프로젝트의 리스크는 매우 다양한 형태로 잠재되어 있으며, 관리 목적에 따라 유사한 종류로 구분할 필요 가 있다. 미국 프로젝트관리협회(Project Management Institute) 에서는 리스크의 형태를 외부 리스크와 내부 리스크로 구분하 고 있다. 외부 리스크는 프로젝트에서 통제가 불가능한 리스 크로, 정책 및 관련제도 변화, 기후 및 자연재해, 환율 등이다. 내부 리스크는 사업 자체에 존재하는 리스크로, 프로젝트 내 부에서 통제가 가능한 항목들이다. 예를 들면 프로젝트 관리 상의 기술적 위험은 비용, 품질, 시간, 안전, 환경이다. 따라서, 건설프로젝트의 성공적인 수행을 위해서는 외부 리스크와 내 부 리스크를 모두 관리해야 하며, 특히 기술적 리스크 관리를 통하여 시설물의 품질과 안전을 확보할 수 있다. 현재 국내 건 설산업의 리스크관리는 사업제안 및 개발계획서 상의 요구조 건으로만 포함되어 있다. 그러나 불확실성을 내포하고 있는 리스크는 예측이 어렵기 때문에, 이에 대한 관리 소홀은 사업 기간 및 사업비 증가, 시설물의 품질 저하의 원인이 된다. 따 라서 건설사업의 초기단계부터 사업의 성패에 커다란 영향을 미칠 수 있는 리스크를 예측하고, 완화시키기 위한 지원 도구 가 필요하다. 이에 본 연구에서는 대규모 건설프로젝트의 효 율적인 리스크 관리 프로세스 구축을 위한 방안으로 리스크 관리 프로세스의 구축 절차를 제시한다. 또한 각 단계에서 활 용 가능한 리스크 유형별 리스크 요인을 정의하고, 리스크 관 리를 위한 대응 방안을 제시하고자 한다.

2.1. 리스크의 정의

리스크의 사전적인 의미는 예측하지 못한 어떤 사실에 의 해 목적물에 상해, 손상, 손실 등의 부정적인 영향을 끼치는 잠재 가능성이다. 위험과는 달리 리스크를 수용하여 적절한 관리를 할 경우 그에 상응하는 보상, 기회, 이익 등 긍정적인 가능성으로 전환될 수 있다(Ministry of Trade, 2010). 건설사 업에서 리스크는 프로젝트의 성공에 불리하게 작용하는 잠재 적인 위험요소 및 손실요인으로 정의된다(^{Kim, 2001}). 대형 건설 프로젝트에서 리스크 관리는 사업의 성공을 위해 필수 적으로 수행 되어야 할 업무이며 잠재적인 위험요소 및 불확 실성을 최소화하려는 노력이 필요하다(^{Ahn, 2015}). 리스크 분석은 Fig. 1과 같이 4개의 영역으로 구분된다. 리스크 분석 을 통해 저감의 우선순위를 결정하고 대책을 실시한다. 이 4 개 영역의 구분에 따라 리스크 저감 대책에 대한 판단이 달라 진다. 영역 B는 일반적으로 영역C보다 우선순위가 높다. 또 한 영역 D는 리스크를 허용해도 좋은 영역이다. Fig. 2는 리스 크 저감 대책의 개요이다(^{Nakamura, 2013}).

Fig. 1

4 Areas of Risk Management

Fig. 2

Relations Between the Risks and Countermeasures of the Current Situation

2.2. 선행 연구 및 적용 모델 고찰

2.2.1. 선행 연구 고찰

건설산업에서 발생하는 리스크에 대한 연구는 다양한 방면 에서 수행되었으며, 대표적인 연구는 다음과 같다. Ashley and Bonner(¹⁹⁸⁹)는 다국적 건설기업의 정치적 위험을 시스 템적으로 분석하는 위험관리 모델을 제안하였다. He(¹⁹⁹⁵)는 건설프로젝트의 다양한 위험 원천(Risk Sources)을 분류하는 계층적 구조를 제시하였다. Han et al.(²⁰⁰¹)은 건축 프로젝트 의 재무적 리스크 분석방법과 기업 수준의 최적 사업포트폴 리오 선정을 위한 절차를 구축하고, 리스크의 정량화 수단으 로 Value at Risk 개념을 도입하였으며, 기업의 전략적 의사결 정에 활용할 수 있는 평가기준 및 평가방안을 제시하였다. Woo and Lee(²⁰⁰⁵)는 공동주택 재건축사업에서 인지되는 리 스크 인자를 식별․분류하고, 리스크 발생확률과 발생강도를 측정하여 리스크 정도를 제시하고, 대응 전략을 수립하고자 하였다. An et al.(²⁰⁰⁸)은 해외 플랜트 공사에 참여한 경험이 있는 전문가들을 대상으로 한 면담조사 결과를 토대로 해외 플랜트 건설공사의 입찰 및 계약 단계에서 사전에 평가할 수 있는 리스크 평가 방안을 제시하고, 중동지역의 프로젝트를 대상으로 제안한 리스크 평가에 대한 활용성을 검토하였다. Cho et al.(²⁰¹²)은 도시재생사업의 체계적인 리스크 관리를 위하여, 선행연구와 사례분석을 통해 도시재생사업의 리스크 요인을 제시하였다.

일반적인 리스크 관리 절차는 Fig. 3과 같이 리스크 인지 (Risk Identification), 리스크 평가(Risk Evaluation), 리스크 대 응(Risk Response)의 3단계로 구분된다. 국내의 대부분 연구 에서도 3단계의 프로세스를 채택하고 있다.

Fig. 3

Risk Management Process

리스크 관리 방법의 개발 방향을 제시하는 선행 연구에 따 르면 건설사업 수행 시 체계화된 리스크 분류체계 및 절차에 따른 실제적인 업무 등의 관리기능 개선이 필요하다고 인식 하고 있다(^{Ministry of Land, 2014}). 그러나 기존 연구는 사업 비, 계약 내용 등 특정 분야를 대상으로 한정적으로 수행되거 나, 기 수행된 프로젝트를 분석하여 리스크의 요인을 제시하 는 측면에서 수행되었다.

2.2.2. 적용 모델 고찰

리스크 관리에 사용되는 확률 및 영향(Probability and Impact) 은 리스크 발생 확률과 발생 시 목표에 영향을 미치는 정도를 2차원 형태로 결합하여, 리스크를 낮게, 중간으로, 또는 높게 고려할지 결정하는 유용한 방법이다. 확률 및 영향 매트릭스 에서는 Fig. 4와 같이 발생 확률과 목표에 미치는 부정적인 영 향의 정도에 따라 리스크의 중요도를 분류하고, 발생 확률과 예상되는 부정적 영향이 가장 큰 리스크를 ‘Critical Risk’로 분류한다(^{Keith et al., 2010}).

Fig. 4

Probability & Impact of Risk

또한 Fig. 5의 확률 및 영향 매트릭스(Probability and Impact Matrix)를 이용하여 프로젝트 수행 시 예상되는 리스크의 발 생 확률과 목표에 미치는 부정적 영향 정도를 높음(High), 중 간(Moderate), 낮음(Low)으로 구분하여, 리스크의 위험성과 영향도를 시각적으로 파악할 수 있다. Fig. 5의 확률 및 영향 매트릭스(Probability and Impact Matrix)에서 High는 빨간색 (Red Color)으로 표현하며, 활동이 매우 높은 위험을 나타낸 다. High는 3가지의 가능성을 의미한다. 발생 확률과 부정적 영향이 둘 다 높은 가능성과, 발생 확률은 높으나 영향은 중간 인 가능성, 마지막으로 발생 확률은 중간이나 부정적인 영향 이 높은 가능성을 갖는다. Moderate는 노란색(Yellow Color) 으로 표현하고, 중간 정도의 활동 위험을 나타낸다. Moderate 는 높은 발생 확률과 낮은 부정적인 영향, 낮은 발생 확률과 높 은 부정적인 영향, 그리고 중간의 발생 확률과 부정적인 영향 을 의미한다. 마지막으로 Low는 초록색(Green Color)으로 표 현하고, High와 반대의 의미이다.

Fig. 5

Probability & Impact Matrix

3.1. 리스크 인지

리스크 관리에 있어서 가장 기본적인 단계로서 구조화되고 순차적인 방법을 이용하여 잠재적인 리스크항목들을 포괄적 으로 인식하고 정의하는 것이라 할 수 있다. 이는 건축프로젝 트의 불확실성을 정의하기 위한 것으로서, 주요 리스크를 식 별하기 위해서는 우선적으로 분류구조를 정립하는 것이 매우 중요하다(Construction & Economy Research Institute of Korea, 2004). 본 연구에서는 국내·외 연구자료 및 국내에서 시행된 대형 건설프로젝트의 실적자료를 활용하여 제도/행정, 사회/ 환경, 사업관리, 참여조직, 설계/기술, 시공관리의 6개 카테고 리를 구성하고, 세부 위험 및 내용을 이용하여 Table 1의 리스 크 유형(Risk Breakdown Structure)을 구성하였다. 사회/환경 의 변화나 인구구조의 변화(저출산/고령화)로 인해 발생할 수 있는 위험, 주변지역에 대한 파급효과 또는 주변지역의 개발 에 따른 영향으로 발생하는 위험, 최근 시민단체나 지자체를 중심으로 개발 사업에 있어 큰 이슈가 되고 있는 위험, 시공사 와 토지소유자 외에도 사업관계자가 될 수 있는 중앙 및 지방 정부, 시행자, 임대 또는 거주자, 주변 지역주민 등을 모두 포 괄하는 참여자조직 위험 등으로 대형 건설 프로젝트의 특성 상 발생할 수 있는 위험들이 새롭게 추가되었다. 구축된 Risk Breakdown Structure는 건설프로젝트의 업무 절차인 계획, 설 계, 시공으로 재분류하였다. 정의된 12개의 리스크 요인 중 가 치공학 수행 미흡, 분양가격, 분양시기 설정, 분양률 예측 오 류, 불황기에 대비한 분양대책 미흡의 3가지 요인이 사업기간 과 비용에 복합적인 영향을 미치는 것으로 나타났다.

3.1.2. 리스크 요인 추가

리스크요인 추가에서는 선택 단계에서 도출된 리스크요인 들을 바탕으로 도출된 리스크 요인 외에 추가적인 리스크 항 목을 입력하는 단계로서, 세부 절차는 Fig. 7과 같다. 이는 리 스크 관리에서 사용되는 리스크 스크리닝(Risk Screening)과 유사한 방법으로 적절한 기준에 의해 중요하지 않은 리스크 를 제외시키거나 추가한다.

Fig. 7

Identification for Detailed Process

3.2. 리스크 평가

리스크 요인 평가는 체크리스트를 이용한다. 체크리스트는 리스크 유형 분류체계와 호환이 가능하고, 표준화 및 데이터 베이스화에 매우 유리하다. 따라서, 정의된 리스크 유형을 이 용하여, 이에 따른 상세 리스크 요인들을 체크리스트로 목록 화하는 방법을 사용한다. 리스크 관리자가 정의된 리스크 요 인에 대해 5점 척도를 사용하여 평가한다. 각 리스크 인자에 따른 리스크의 발생 확률과 부정적 영향은 Table 3과 Table 4 의 기준에 따르며, 세부 절차는 다음 Fig. 8과 같다.

Fig. 8

Evaluation for Detailed Process

3.3. 리스크 대응

대응 단계에서는 우선순위 도출 단계에서 결정된 중요도에 따라 각 리스크 요인의 대응전략을 수립한다.

Table 5는 Table 2의 리스크 요인을 대상으로 리스크 전문 가 자문을 통해 정의한 대응 전략이다. 수행 프로젝트의 리스 크에 대한 발생 확률과 부정적 영향을 종합하여 리스크의 강 도를 도출하고, 발생 확률과 예상되는 부정적 영향이 가장 큰 ‘Critical Risk’를 우선적으로 고려하여 대응 전략을 수립한다. 세부 절차는 다음 Fig. 9와 같다.

Fig. 9

Response for Detailed Process