1.1 연구 배경과 필요성

가설건축물은 공사 현장의 임시 사무소, 창고, 재난대피소, 축제 부스 등 다양한 목적으로 활용되며, 현대 사회에서 점점 그 수요가 증가하고 있다. 특히, 도심 지역의 제한된 공간과 특정 목적에 따라 효율적으로 활용하기 위한 임시 건축물의 역할은 중요하게 대두되고 있다.

그러나 일정 기간 동안 임시로 설치되어 사용되는 가설건축물은 존치 기간 및 기준이 명확히 규정되지 않으면 공공 안전, 도시 미관, 환경보호 등에 악영향을 미칠 수 있다. 현행 ｢건축법｣ 제20조와 ｢건축법 시행령｣ 제15조에서는 가설건축물의 기본 존치 기간을 3년으로 규정하며, 연장 허가와 관련된 권한을 지방자치단체의 조례에 위임하고 있다.

이에 따라 각 지방자치단체는 지역의 특성을 반영한 조례를 제정하여 존치 기간과 연장 횟수를 규정하고 있으나, 지역 간 규제 기준의 차이는 실질적인 혼란을 초래하고 있다. 이는 지방자치단체마다 존치 기간 연장 횟수 및 허가기준이 상이하여, 동일한 가설건축물이라도 지역에 따라 기준의 차이가 커 국민들에게 혼란을 야기할 수 있는 요인이 된다.

본 연구는 가설건축물의 존치 기간과 연장 규정을 명확히 분석하고, 지방자치단체의 조례를 비교하여 제도적 문제점을 도출하며, 이를 바탕으로 가설건축물의 체계적인 관리 방안을 제안하는 것을 목적으로 한다.

이를 위하여 가설건축물의 활용도를 높이는 동시에 공공 안전과 도시 미관을 보호하는 법적⋅제도적 개선방안 및 활용 증대방안을 제시하고자 한다.

1.2 연구 목적과 범위

본 연구는 가설건축물의 존치 기간 및 연장 기준에 대한 법적⋅제도적 분석을 중심으로 수행된다. 분석 대상은 ｢건축법｣과 ｢건축법 시행령｣, 그리고 전국 지방자치단체의 건축조례로 설정하며, 특히 주요 지자체의 조례를 중심으로 지역 간 제도운영의 차이를 비교⋅분석한다. 또한, 비교법적 관점에서 일본의 가설건축물 존치 기간 관련 기준도 함께 고찰한다.

이러한 분석을 통해, 가설건축물의 효율적이고 통일적인 관리 체계 구축, 공공 안전 확보, 도시 미관 보호, 그리고 지역 간 제도적 격차 완화에 기여할 수 있는 제도적 기반을 마련하고자 한다. 나아가 본 연구의 결과는 가설건축물 관련 정책 수립과 법령 개선을 위한 실증적 기초 자료로 활용될 수 있을 것이다.

2.1 가설건축물의 개념과 특징

가설건축물은 특정 목적이 달성되면 철거해야 하며, 영구적 구조물과는 다른 설치목적을 가진다. 예를 들어, 공사 현장에서 사용되는 가설사무소는 공사 완료 후 철거되며, 일반적으로 철근콘크리트조나 철골 철근콘크리트조가 아닌 ｢건축법 시행령｣ 제15조 제1항에 따라, 안전을 고려하면서도 간단한 구조로 설계되어야 한다.

재난대피소, 행사장 부스, 임시 의료시설 등 다양한 목적을 충족할 수 있고 이러한 유연성은 긴급 상황이나 단기 프로젝트에 적합한 해결책을 제공한다. 지방자치단체는 가설건축물의 허가와 철거를 관리하며, 조례를 통해 지역적 특성을 반영한 규제를 설정한다. 이상의 가설건축물과 일반건축물의 차이점은 Table 1과 같다.

2.2 ｢건축법｣상 정의

가설건축물은 ｢건축법｣ 제2조 제1항 제2호와 ｢건축법｣ 제20조에 따라 임시적 용도로 설치되는 건축물로 정의된다. 이는 영구적 사용을 목적으로 하지 않고, 특정한 상황과 목적에 따라 제한된 기간 동안 사용되는 구조물을 의미한다. ｢건축법｣ 제20조에서는 가설건축물을 “임시로 사용하기 위해 설치된 건축물”로 규정하며, 다음과 같은 법적 요건을 충족해야 한다.

1) 허가 및 신고 요건: 일정 규모 이상의 가설건축물은 설치 전에 허가를 받거나 신고해야 한다.

2) 존치 기간: 기본 존치 기간은 3년으로 설정되며, 필요시 지방자치단체의 건축조례에 따라 연장 가능하다.

3) 용도 제한: 가설건축물은 재해 복구, 공사 현장, 전람회, 흥행 등 임시적 용도에 한정된다(｢건축법 시행령｣ 제15조 제5항).

｢건축법｣ 제20조에서는 가설건축물을 “임시로 사용하기 위해 설치된 건축물”로 정의하며, 사용 목적과 기간이 제한된 건축물로 분류한다. 이 조항은 가설건축물의 법적 지위를 명확히 하며, 안전과 공공 이익을 고려한 관리 기준을 제시하고 있으며 주요 내용은 다음과 같다.

첫째, 임시적 용도로서의 가설건축물은 공사 현장의 임시 사무소, 창고, 흥행장, 전시회 부스, 재난대피소 등 특정한 용도를 위해 설치된다.

둘째, ｢건축법｣ 제20조 제1항에 따라, 도시⋅군 계획시설 및 예정지에서 가설건축물을 설치하려는 경우, 특별자치시장⋅시장⋅군수⋅구청장의 허가를 받아야 한다. ｢건축법｣ 제20조 제3항은 재난 복구, 전람회, 공사용 가설건축물 등의 경우, 신고 절차만으로도 설치할 수 있도록 규정한다.

셋째, 가설건축물은 기본 존치 기간이 있으며, 목적이 달성되면 철거해야 한다. 철거 의무를 이행하지 않을 경우, 행정청은 강제 철거 명령을 내릴 수 있다.

｢건축법 시행령｣ 제15조에서는 가설건축물의 설치 기준과 존치 기간, 철거 절차 등을 구체적으로 규정하고 있으며 주요 내용은 다음과 같다.

첫째, 가설건축물은 철근콘크리트조 또는 철골 철근콘크리트조가 아닌 구조로 설치해야 하며, 전기⋅수도⋅가스 등 새로운 간선 공급설비의 설치를 필요로 하지 않아야 한다. 또한 공동주택, 판매시설 등으로 분양을 목적으로 건축하는 경우에는 가설건축물로 인정되지 않는다.

둘째, 기본 존치 기간은 3년으로 규정된다. 필요시 연장 가능하며, 연장 횟수는 지방자치단체의 건축조례에 따라 결정된다.

셋째, ｢건축법 시행령｣ 제15조 제5항은 재난 복구, 흥행, 전람회, 공사용 등 대통령령으로 정한 용도의 가설건축물에 대해 신고 절차만으로 설치를 허용한다. 그러나 도시계획시설 예정지 내에서는 반드시 허가를 받아야 한다.

넷째, 존치 기간 만료 시 소유자는 가설건축물을 철거해야 한다. 철거를 이행하지 않을 경우, ｢건축법｣ 제20조 제3항에 따라 행정청이 강제 철거를 시행할 수 있다.

이처럼 가설건축물은 설치 기준, 존치 기간에 대한 규정, 신고 및 허가 요건 그리고 철거의 의무와 법적 제한을 가지고 있음을 알 수 있다. 이상의 법적 근거 정리는 Table 2와 같다.

가설건축물의 용도와 구조에 대한 기준은 명시되어 있으나, 특정 상황에서 임시 사용과 영구 사용의 경계를 명확히 구분하기 어려운 법령 간 모호성을 보인다. 또한 기본적인 법령은 전국적으로 동일하게 적용되지만, 각 지방자치단체의 조례에 따라 허가기준 및 연장 횟수가 다르게 적용되어 지역 간 규제 차이를 볼 수 있다.

이는 행정청의 재량권 남용 또는 소유자의 철거 의무 이행 여부와 관련된 분쟁이 빈번히 발생할 수 있는 법적 분쟁의 여지를 남기기도 한다. 국내 ｢건축법｣과 ｢건축법 시행령｣은 가설건축물의 임시적 성격을 반영하여 정의와 설치 기준을 명확히 규정하고 있지만, 법령 간 모호성과 지역별 규제 차이로 인해 실무에서 혼란이 발생할 가능성이 여전히 존재한다.

이를 해결하기 위해 법령의 체계적인 정비와 조례 간 일관성 확보 필요하며, 이러한 법적 모호성을 해소하고, 가설건축물 관리의 효율성을 높일 필요가 있다.

2.3 가설건축물과 지방자치단체 조례의 관계

가설건축물은 ｢건축법｣과 ｢건축법 시행령｣을 기반으로 규정되며, 지방자치단체는 해당 법령을 바탕으로 각 지역의 특성과 요구를 반영한 건축조례를 제정하여 관리하고 있다. 특히, 가설건축물의 존치 기간과 연장 횟수는 ｢건축법 시행령｣ 제15조 제7항에 따라 지방자치단체 조례로 구체화되고 있다. ｢건축법｣과 ｢건축법 시행령｣은 가설건축물의 기본 존치 기간(3년)을 규정하고, 연장 여부를 지방자치단체 조례에 위임하는 법령의 역할이 있다. 또한 지방자치단체는 각 지역의 환경, 도시계획, 공공 안전을 고려하여 연장 허가기준과 연장 횟수를 세부적으로 정하는 조례의 역할이 있다. 지방자치단체별로 존치 기간 연장 횟수에 차이가 있으며, 이는 해당 지역의 도시계획, 안전, 환경 등의 요인을 고려한 결과이다.

지방자치단체 조례는 지역별 도시계획과 밀접한 연관성을 가지며, 중앙 법령과 지방 자율권 간의 균형을 이루는 데 중요한 역할을 한다. 반면, 조례 간 차이로 인해 관리 체계의 비효율성과 법적 분쟁의 소지가 존재한다.

2.4 일본의 가설건축물 존치 기간 기준 및 비교 분석

일본의 가설건축물(仮設建築物)에 대한 존치 기간 기준은 ｢건축기준법(建築基準法)｣ 및 관련 법령에서 규정하고 있다. 일반적으로 가설건축물은 임시적인 용도로 사용되며, 기본 존치 기간은 1년 이내로 설정되어 있다.

이는 임시적인 사용을 전제로 하며, 해당 기간 내에 철거 또는 정식 건축물로의 전환이 필요하다. 특정한 사유가 있는 경우, 최대 2회까지 연장이 가능하며, 각 연장 기간은 1년을 초과할 수 없다. 따라서 최대 존치 기간은 3년이 된다. 존치 기간을 연장하려는 경우, 관할 행정청에 연장 신청서를 제출해야 하며, 가설건축물의 안전성, 주변 환경과의 조화, 주민 의견 등이 고려된다. 행정청은 연장 신청을 검토할 때, 공공 안전성, 도시계획 적합성, 환경보호, 주민 의견 등을 종합적으로 평가하여 승인 여부를 결정하고, 안전성에 문제가 있거나 도시 미관을 해치는 경우, 연장이 거부될 수 있다. 재해 발생 시의 임시 주거시설 등 특별한 목적의 가설건축물은 별도의 규정을 적용받아, 일반적인 존치 기간보다 더 긴 기간 동안 존치될 수 있다. 이러한 기준은 일본의 가설건축물이 임시적인 용도로 사용되도록 유도하며, 안전하고 쾌적한 도시 환경을 유지하기 위한 것이며, 가설건축물의 장기 존치를 방지하여 도시계획의 일관성을 확보하고자 함이다.

일본의 경우 존치 기간이 기본 1년, 최대 3년으로 국내의 기준에 비해서 상대적으로 짧다. 이는 가설건축물의 단기 존치 목적이 뚜렷함을 보여주며, 행정청의 심사 기준이 비교적 명확하고, 공공 안전과 도시계획 적합성을 중점적으로 고려하고 있다. 이상의 일본과 국내의 법제 비교를 요약하면 Table 3과 같다.

3.1 조례의 존치 기간 현황 분석

주요 지방자치단체의 조례를 분석하면, 건축법 시행령 제15조에 따라 기본 존치 기간은 3년을 초과할 수 없으나 지방자치단체 조례에 따라 연장이 가능하도록 되어 있다. 제주특별자치도, 수원시, 용인시, 평택시등은 1회, 2회, 3회, 5회 그리고 제한없음으로 연장가능한 횟수가 각기 다르게 적용되는 것을 볼 수 있다. 부산광역시, 대구광역시, 인천광역시의 경우 기본 존치 기간은 3년, 연장 횟수는 무제한이다. 반면 서울특별시의 경우 기본 존치 기간은 3년, 연장 횟수는 최대 1회로 총 존치 기간은 최대 6년이다. 22개 지자체의 연장 횟수를 비교하면 Table 4와 같다.

건축법 시행령 제15조 5항의 각호(제1호∼제16호)에 따라 연장 횟수의 기준을 달리하고 있다. 제3호의 경우, 해당 공사의 완료일까지의 기간으로 한다는 건축법 시행령 15조 7항으로 각 지자체의 조례에 동일하게 적용이 되어 있다. 하지만 제3호를 제외한 제1호, 제2호, 제4호부터 제16호까지는 지자체 조례별로 연장 횟수 규정이 달리 되어 있는 걸 알 수 있다. 이상의 건축법 시행령 제15조 5항의 각호별 연장 횟수 차이는 Table 5, 각호별 세부 내용은 Table 6과 같다.

수원시의 경우, 제8호 및 제12호부터 제14호까지 해당하는 가설건축물은 3회 연장이 가능하며, 그 외에는 연장 횟수의 제한이 없다. 용인시의 경우, 제2호, 제4호, 제8호는 3회 연장이 가능하며 그 외에는 제한이 없음을 알 수 있다.

부천시의 경우, 제8호는 5회, 제13호와 제14호는 1회 연장이 가능하다. 이처럼 가설건축물의 목적이 같더라도 조례에 명시된 연장 가능 횟수에 따라 다르게 적용되고 있다.

3.2 조례에 따른 행정적⋅법적 문제점

동일한 가설건축물이 지방자치단체에 따라 서로 다른 연장 허가 기준을 적용받아 소유자와 행정청 간의 법적 혼란이 발생할 수 있다.

이는 법적 일관성 부족의 대표적인 사례다. 연장 제한이 없는 지역에서 가설건축물이 사실상 영구 구조물로 존치되는 사례가 발생하며, 공공 안전과 도시 미관에 악영향을 미칠 뿐만 아니라 안전 점검 절차가 부실하게 이루어지는 경우 구조적 위험이 발생할 가능성이 크다. 조례마다 연장 기준과 절차가 달라 전국적으로 통일된 관리 체계를 마련하기 어렵다. 이러한 차이는 행정적 효율성을 저해하며, 가설건축물 관리의 일관성을 떨어뜨린다. 주요 지방자치단체별 가설건축물 연장 기준을 비교해 보면 가설건축물 연장 여부를 결정하는 지자체별 조례에서도 연장 심사 기준을 구체적으로 명시하지 않는 경우가 많다. 일부 지자체에서는 행정지침을 통해 연장 심사 기준을 마련하여 운영 중이기도 하지만 각 지자체별 연장 및 심사 기준이 명확하지 않아 법적 분쟁 가능성 존재한다. 또한 연장 기준이 지역별로 상이하다 보니, 사업자가 장기적으로 가설건축물을 활용하는 데 있어 법적 불확실성이 높아진다. 동일한 사업이 지역에 따라 다른 존치 기간을 적용받아 투자 및 운영 계획 수립에 어려움을 겪게 된다.

4.1 법적⋅제도적 개선방안

가설건축물의 존치 기간 및 연장 횟수에 대한 최소⋅최대 기준의 설정이 필요하고 지자체는 이 기준을 바탕으로 지역 특성에 맞게 조례를 운영하도록 유도해야 한다. 연장 심사 기준을 구체적으로 명문화하고, 객관적인 평가 절차 도입과 연장 신청 시 건축물의 구조적 안전성, 공공 안전, 주변 환경 영향 등을 평가하여 허가 여부가 결정되어야 한다. ｢건축법 시행령｣에 전국 공통의 존치 기간 및 연장 횟수 기준을 설정하여, 지역 간 법적 혼란을 줄이고 지자체별 차별적 기준을 해소하고 법적 일관성을 유지하기 위해 표준 조례 모델 도입이 필요하다. 연장 허가 여부를 평가하는 객관적 기준을 명문화하고, 연장 심사 과정 및 결과를 투명하게 공개하도록 규정한다. 심사 기준으로 건축물 안전성, 도시계획 적합성, 환경 영향 평가, 주민 의견 반영을 포함한다. 현재 국내에서 가설건축물의 연장 기준 및 행정청의 재량권 행사 기준을 명확히 규정하는 공식적인 체크리스트는 존재하지 않는다. 그러나 법령 및 지침에서 유사한 심사 기준이 명시되어 있으며, 행정청이 이를 재량권 행사에 활용하고 있다. 연장 심사의 일관성이 부족하여, 같은 조건에서도 지역별로 연장 승인 여부가 달라질 수 있다.

결론적으로, 가설건축물의 존치 기간 연장 및 철거 결정 과정의 객관적인 평가 기준을 마련하기 위해 체크리스트를 제안한다. 이 체크리스트는 공공안전성, 도시계획 적합성, 환경보호, 주민 의견 등의 주요 항목을 포함하며, 각 항목별 구체적인 평가 기준을 명확히 설정할 필요가 있다.

가설건축물 연장 심사 시 객관적이고 통일된 판단 기준의 필요성을 제기하며, 항목별 기준을 사전에 공개하고, 연장 신청 시 이에 대한 증빙자료 제출을 의무화함으로써, 행정절차의 공정성과 투명성이 제고될 수 있다. 체크리스트는 지자체 건축허가부서의 연장 심사 내규 또는 조례에 근거한 심사 기준으로 활용 가능하다. 신청자는 연장 신청 시 각 항목별 증빙자료(안전 점검 결과서, 주민 의견서 등)를 함께 제출하도록 유도하며, 행정청은 이 항목을 기반으로 점수제 또는 정성평가 방식을 적용해 연장 여부 결정이 가능하다. 이상의 내용을 정리하면 Table 7과 같다.

4.2 활용 증대 방안

가설건축물의 활용도 증대방안으로 재해 복구용, 장기공사 현장 지원용 등 특정 용도로 장기 사용이 필요한 건축물을 별도로 분류하여 특별 연장 허가 적용할 수 있다. 예를 들어 공공목적의 가설건축물은 별도 심사를 거쳐 연장 횟수 제한 없이 허가가 가능하게 조정하며, 연장 허가 시 정기적인 구조 점검을 의무화하여 안전성을 확보해야 한다. 재난대피소, 임시 공공시설 등 공공목적과 임시사무실, 상업시설 등 민간 목적으로 구분하여 연장 허가기준 차등 적용이 가능하다. 또한, 특정 연수 이상 연장된 가설건축물은 안전성 평가를 거쳐야만 연장 허용을 할 수 있게 해야 하며, 친환경 자재를 활용하여 개보수하는 경우 연장 허가를 추가적으로 부여한다거나 연장된 가설건축물이 일정 기준을 충족하면 재사용이 가능하도록 하는 정책의 도입이 필요하다. 이상의 주된 용도에 따른 연장 횟수에 대한 제안은 Table 8과 같고, 연장 횟수의 비율은 Table 9와 같다.

22개 지자체 중 무제한(69.0%), 5회(15.91%), 1회(6.82%), 3회(5.97%), 2회(2.27%)의 순서로 연장 횟수를 보인다. 이 중 제3호는 22개 모든 지자체에서 무제한 연장을 보인다. 이는 공사용 가설건축물로서 해당 공사의 완료일까지 연장을 허용해 주고 있기 때문이다. 두 번째로 많은 제1호, 제6호, 제7호, 제15호, 제16호는 17개의 지자체에서 무제한 연장이 가능하며, 공익 목적과 고정구조물로 구분할 수 있다. 제8호, 제13호, 제14호는 비교적 적은 지자체에서 무제한 연장이 가능하며, 민간 임시시설로 구분이 가능하다.

이상의 현행 지자체 조례에 따른 무제한 연장 횟수와 유형분류의 관계를 정리하면 다음 Table10과 같다.