2.1. 책임형 CM(CM at Risk)의 개념

^｢건설산업기본법제 2조 9호_｣에 의하면 책임형 CM을 종합 공사를 시공하는 업종을 등록한 건설업자가 건설공사에 대하 여 시공 이전 단계에서 건설사업관리 업무를 수행하고 아울 러 시공단계에서 발주자와 시공 및 건설사업관리에 대한 별 도의 계약을 통하여 종합적인 계획, 관리 및 조정을 하면서 미 리 정한 사 금액과 공사기간 내에 시설물을 시공하는 것으로 정의하고 있다. 즉, CM회사가 시공이전단계에서는 용역자 (Consultant)라는 계약적 위상으로 용역형 CM처럼 용역서비 스를 제공하고, 시공단계에서는 시공자(Contractor)위상을 지 니며 하도급자들과 직접 계약을 맺고 종합건설사 역할을 하 며 시공서비스를 제공한다.

책임형 CM에서는 Fig. 1과 같은 프로세스로 책임형 CM사 를 선정하고 건설프로젝트를 진행된다. 발주처는 전문성이 있고 기술력을 갖춘 CM 사업자를 선정한 후 계약체결을 통해 프로젝트 시공이전단계에서 설계자와 함께 협업하면서 견적, VE, 도면 및 시공성검토 등을 수행한다. 또한 Preconstruction Services 과정에서 책임형 CM사는 GMP (Guaranteed Maximum Price)를 발주처에 제출하고, 협상 후에 시공을 진행한다.

Fig. 1

CM at risk process

책임형 CM 선진국인 미국의 경우, 1980년대에 공공건설사 업에 책임형 CM 발주방식이 도입되었으며, CM 사업자 선정 방법은 주 또는 프로젝트 특성에 따라 조금씩 다르지만 일반 적으로 사업수행능력을 토대로 평가하는 방법이 적용되고 있 고, “Best Value Provider”를 선정하는데 초점을 두고 있다.

책임형 CM 사업의 성공적인 수행 여부는 최저가가 아닌 최고가치(Best Value)를 제공할 수 있는 업체를 선정하는 것 으로 CM사 및 하도급자 선정 시 최저가를 지양하고 최고가치 방식을 지향할 수 있도록 해야 한다. 최저가낙찰제로 인한 부 실공사 혹은 안전재해 증가, 기술력 저하, 공사의 수익성 부족 등(^{Choi, 2012}) 부작용이 있기 때문에 자격기반선정방식(Quality Based Selection, QBS)을 기반으로 해당 프로젝트에 적합한 참여 구성원 및 팀을 보유하고 있는 CM사를 선정하는 것이 중요하다(^{Ahn, 2013}).

책임형 CM 발주방식에서는 기술력을 갖춘 CM사를 선정 하고, 시공이전단계부터 CM사와 하도급업체가 조기 참여한 다. 이를 통해 발주자의 요구를 설계자와 미리 설계에 반영하 여 설계변경을 최소화하고 시공성을 제고할 수 있는 장점이 있다. 또한, GMP를 설정함으로써 향후 설계변경 등에 의한 공사비 증가에 대한 위험을 줄일 수 있기 때문에 해외 선진 건 설사의 실적 중 책임형 CM 발주방식 프로젝트의 비중이 늘어 나고 있는 추세다.

2.2. 시공이전단계 서비스(Pre-construction Services)

책임형 CM에서 시공이전단계는 프로젝트의 성공에 있어 서 중요한 단계이다. 착공에 앞서 필요한 조달 계획, 발주처의 요구가 정확히 반영되고 시공성을 반영한 설계 및 그에 알맞 은 비용 견적 수행 등을 통해 설계변경 등으로 인한 비용 및 공 기 증가 없이 정해진 공사기간 내에 성공적으로 프로젝트를 완료할 수 있게 한다.

시공이전단계 서비스는 시공사가 PCS(PreCon Services)사 의 역할로 참여하여 설계사가 수행한 설계 대안에 대해 예상 공사비, 최적 공법제안, 시공성 개선, 공사비 절감 대안 제시 하는 것으로 정의하였다(Jung, 2016).

시공이전단계 서비스는 회사 내 시공이전단계 팀이 별도로 구성되어 수행하게 되는데 책임형 CM 발주방식의 경우 시공 이전단계와 시공단계계약이 나누어져있기 때문에 시공이전 단계 팀은 CM사 선정을 위한 제반업무를 수행할 뿐만 아니 라, 선정 후 시공단계 계약 수주를 위해 프로젝트 시공팀과 견 적, 일정 및 시공성 검토 등을 수행한다. 또한, 하도급업체를 선정하고, 설계단계가 진행되면서 수행된 견적을 통해 발주 처에게 GMP를 제안한다. GMP는 장점적인 공사비 상한을 두 어 계약자가 그 사업을 공기 내에 확정된 예산으로 조달할 위 험을 책임형 CM사가 부담하는 것으로, 발주자의 리스크를 최 소화할 수 있는 장점이 있다.

3.1. 시공이전단계 서비스 도출

본 연구에서는 미국 선진 건설사의 책임형 CM 시공이전단 계 서비스를 알아보기 위해 Table 1과 같이 2015년 ENR (Engineering News Record)의 30위 이내의 5개의 건설사를 대 상으로 인터뷰를 진행하였다. 자료의 수집은 기본적으로 책 임형 CM 프로젝트를 총괄하는 임원 혹은 사업부장의 인터뷰 를 통해 이루어졌다. 인터뷰 내용은 책임형 CM 프로젝트에서 의 시공이전단계 업무의 구성, 프로세스 및 방법이다.

책임형 CM 프로젝트에서의 시공이전단계 업무의 구성을 도출하기 위해, 각 회사별로 시공이전단계 서비스의 종류를 조사하고, 서비스의 종류 중 각 회사마다 공통적으로 강조하 는 핵심업무에 대해 Table 2와 같이 도출하였다.

5개의 책임형 CM회사에서 시공이전단계에 진행하는 핵심 업무는 견적수행, 시공성검토, 가치공학, 조달(하도급선정), GMP제출 및 확정이었다. 시공이전단계의 업무는 Fig. 2와 같 은 과정으로 이루어진다.

Fig. 2

Pre-construction Services Process

발주처의 선정과정을 통한 책임형 CM회사 선정 이후 발주 처와 CM회사, 설계팀과의 킥오프미팅(Kick-off Meeting)을 시작으로 책임규정 및 설계프로그램 미팅을 진행한다. 시공 이전단계팀은 설계가 진행됨에 따라 단계별로 물량과 비용을 산출하고, 하도급업체를 선정 후 GMP를 결정하게 된다. 예산 에 맞춰 견적을 진행하면서 필요한 조달, 일정검토, 시공성검 토, 가치공학을 함께 수행한다. 시공팀은 프로젝트 일정관리, 조달관리, 시공성검토 등을 통해 시공이전단계팀과 상호간의 정보를 공유하고 업무를 보조해줌으로써 시공이전단계 서비 스를 수행한다.

3.2. 책임형 CM 시공이전단계 서비스 수행팀 구성

책임형 CM 발주방식에서 시공이전단계 업무는 시공사나 CM의 역할로 구분하기 보다는 책임형 CM 수행 팀로서의 역 할로 설명해야한다. 책임형 CM 프로젝트에서는 실제 프로젝 트 참여자가 설계단계에서부터 팀 단위로 사업을 수행하기 때문에, 책임형 CM 수행팀의 경험과 역량에 따라 사업의 성 패가 결정되기 때문이다.

인터뷰를 바탕으로 한 미국 책임형 CM 건설사의 일반적인 책임형 CM 수행팀의 구성과 역할은 다음 Fig. 3, Table 3과 같 다. 책임형 CM 프로젝트 수행팀 중 시공이전단계 팀의 조직 은 크게 본사 내 임원, 견적담당자, 조달담당자들로 이루어져 있다. 인터뷰한 모든 회사에서 설비부분의 견적의 중요성으 로 전기, 기계, 소방/배관과 연관된 부분은 MEP견적을 전문 으로 수행하는 경험이 풍부한 MEP 견적담당자를 별도로 두 고 있다. 책임형 CM 프로젝트 중 대형 오피스나 성능을 중요 시 하는 프로젝트에서는 설비부분 견적이 까다롭고, 실수를 할 시에 비용과 일정에 대한 리스크가 크다.

Fig. 3

Team Organization

따라서, MEP부분은 중요하고, 공사비의 상당부분을 차지 하기 때문에 미국 건설사에서는 설비에서 문제가 발생했을 때에 그 문제를 잘 이해하고 본사에서 지원을 해줄 수 있는 20 년 이상의 현장경험이 있는 사람을 활용한다. 이러한 전문인 력은 CM사나 건설사 내부에서 전문적인 키우기 어렵기 때문 에 하도급업체의 도움을 받으며 함께 견적을 진행하기도 한다. 시공팀의 총괄을 맡고 있는 사업부장을 중심으로 현장소장과 현장관리자는 현장과 본사를 오가며 필요한 정보를 제공하며 시공이전단계팀과 함께 시공이전단계 업무를 수행한다.

3.3. 킥오프미팅(Kick-off Meeting)

설계팀과 시공이전단계팀, 시공팀은 킥오프미팅에서 Pull Planning 기법을 통해 설계단계에서부터 협업할 수 있는 통합 설계 환경 조성에 노력하고, 책임을 규정하며, 모든 프로젝트 이해 관계자의 적극적인 참여를 보장하고 권장한다. Lean Construction 기법인 Pull Planning은 미국 책임형 CM프로젝 트에서 확산되고 있는데 프로젝트의 프로세스를 정리하고 확 립하는 도구로써 자세한 협업 계획 및 지속적인 개선사항 도출 을 통해 위험을 관리한다. 책임형 CM 프로젝트에서 정확한 견 적과 발주자가 원하는 품질이상의 결과물을 완성하기 위해서 는 각 팀원간의 의사소통과 정보전달이 중요하기 때문에, 킥오 프미팅에서의 역할과 책임규정, 협업계획의 확립이 중요하다. Pull planning의 목적과 일반적인 프로세스는 Table 4와 같다.

3.4. 견적(Estimating)

견적은 계획설계부터 기본설계, 실시설계까지 단계별로 발 주처의 제시한 금액에 맞춰 발주처와 책임형 CM사가 모두 개 별적으로 수행하고, 비교하면서 차이를 조정하며 최종적으로 Target Value Design를 할 수 있게된다. 시공이전단계에서 견 적은 매우 중요하기 때문에 조직 내부(in-house)에서 수행하 고, 하도급업체의 도움을 받아 견적에 반영해 위험을 최소화 한다. 설비부분에서의 견적량이 많음에 따라 MEP 전문 견적 담당자를 별도로 두어 정확한 견적을 진행한다. 회사별 인터 뷰 내용은 Table 5와 같다.

발주처와 CM회사는 각각 설계에 대한 견적을 수행하게 되 는데 이때, 견적 간 차이가 발생하게 된다. 설계초기 단계 견 적은 그 차이가 크지만, 설계가 진행되면서 견적 산출 근거를 제시하고 발주처와 CM사 사이에 의견을 조율하면서 차이가 줄어든다. 심지어 발주처가 제시한 견적 금액보다 CM회사가 제시한 것이 더 저렴하게 나올 수 있다. 시스템별로 개별적인 견적을 수행하고, 부분별 차이와 총합의 차이를 비교한다 (Fig. 4).

Fig. 4

Estimating Comparison

견적은 CM사와 발주처가 같은 기준을 통해 견적을 수행하 는 것이 중요하다. CSI의 공사정보 분류체계의 Master format (재료중심)과 Uniformat(구조, 공정중심)의 분류를 통해 주로 견적이 이루어진다. 각 공정에 대한 예비비(Contingency)와 간접비의 값을 함께 지정하며 최종적으로 총공사비를 산출하 게 된다. 이러한 과정은 설계과정 중 다수 이루어지며, 과거 유사프로젝트의 데이터(Historical data)를 활용해 익숙한 프 로젝트의 경우 견적횟수를 줄이거나, 경험이 적고 새로운 프 로젝트의 경우 견적횟수를 늘려 정확도를 높인다.

3.5. 시공성검토(Constructability Review)

시공성 검토는 프로젝트 목표를 달성하기 위해 계획, 설계 조달, 현장 관리에서 전문가들의 시공 지식 및 경험을 설계에 활용하는 것으로, 시공 및 현장 경험이 풍부한 인력을 초기설 계단계부터 참여시켜 효과적이고 적용 가능한 시공법을 설계 에 반영해 시공단계에 발생할 수 있는 공기지연, 공사비증가, 품질하락, 안전과 연관된 리스크를 최소화할 수 있다. 미국 선 진 건설사는 Revit과 BlueBeam 등 BIM Tool을 활용해 시공성 검토를 효율적으로 진행하고 있다. Virtual Mock-up 개념으로 BIM 기반 3D 모델링을 수행하고 해당 모델에서 다양한 시각 화된 정보를 통해 시공성 검토를 수행하고 있다(Fig. 5). BIM 을 통해 추출한 Facade나 shop drawing을 토대로 고려해야할 주요 이슈들을 참여주체들과 회의를 통해 해결해 나간다(Fig. 6). 프로젝트를 진행할 시공팀의 현장소장과 현장관리자, 엔지니 어가 도면검토와 함께 시공성 검토를 수행하며 변경된 시공 의 비용 제안서를 준비하고, 시공이전단계 팀에게 변경된 사 항을 제공하여, 설계변경 및 재견적을 수행한다.

Fig. 5

Virtual Mock-up

Fig. 6

Constructability Review

시공성 검토 문서에는 검토 부분과 설명, 검토자, 검토날짜, 검토결과, 비용영향유무 등이 포함된다. 총 5가지의 평가(A: 명확히해야함, B: 타 문서와 상이함, C: 시공가능, S: 범위변 경, VA: 가치분석필요)로 구분되며, 검토자가 검토한 내용에 대해 설계자는 해당 내용에 대한 관련 자료를 제공하거나, 변 경사항, 설계이유 및 근거, 향후 계획 등 그에 대한 답변을 하 게 된다(Fig. 7).

Fig. 7

Constructability Review Report

3.6. 가치공학(Value Engineering)

발주처의 예산과 견적비용의 차이를 최소화하고 가치를 최 적화하기 위해 가치공학을 수행한다. 재료나 공법변경, 설계 추가 및 제거 등을 통해 보다 좋은 성능과 적은 비용의 효율적 인 설계 대안을 찾는다. 각 대안 검토 부분에 대해 잠재적 가치 (Potential value)를 산정해 비용의 변화를 파악한다. 또한, 대 안이 제시된 사안에 대해 변경이 불가하거나 꼭 필요한 부분 은 근거를 제시해 설계방안을 유지한다. 가치분석보고서에는 작업을 공종별로 분류한 후 날짜, 세부변경내용, 잠재비용, 분 석결과, 비고사항 등을 상세하게 기입한다. 분석결과는 승인 (A: Approved), 보류(P: Pending), 거절(R: Rejected), 연기(D: Deferred), 숨김(V: Void)로 총 다섯 가지로 분류되며, 작업에 대한 잠재비용을 산정하고 각 공종별로 합산하여 최종값을 산출한다. 산출된 비용은 현재 프로젝트 비용과 제안된 설계 대안에 의한 추가비용, 설계 수수료를 고려하여 총 예산의 변 동을 파악한다(Fig. 8).

Fig. 8

Value Engineering Report

3.7. 조달(Procurement)

시공이전단계에서의 조달부분은 자재조달계획, Long lead items 파악, 하도급선정, 시공팀 협업 등이 이루어진다. 시공 이전단계팀은 협력업체를 선정하고, 적시자재 및 인력 조달 계획을 통해 시공단계에서 발생할 수 있는 추가비용요소를 사전에 예방하는 역할을 한다. 책임형 CM 발주방식에서 발주 처가 CM사를 선정하는 것처럼 CM사는 시공단계에서 실질 적으로 공사를 진행할 전문건설업체/하도급업체를 최저가 선 정이 아닌 자격 중심으로 입찰을 통해 선정한다. 자격기반선 정방식(QBS)을 기반으로 하도급업체를 선정하여 최고가치 를 제공할 수 있도록 하고, 하도급 입찰 지침서를 통해 규정과 고려사항을 설정해 하도급업체를 선정에 사용한다(Fig. 9).

Fig. 9

Subcontractor Bid

기술과 자격이 충분한 하도급업체의 선정은 중요하다. 전 체적인 견적에 대해서는 CM사가 자체 수행하지만, 회사 내부 에서만 수행하는 것은 정확도나 현장시세 면에서 불확실하기 때문에 하도급업체의 견적도움을 받아야하기 때문이다. 하도 급업체는 CM사에서 제공받은 물량 및 견적 정보를 토대로 검 토하고 CM사와 함께 견적을 다시 수행한다. 이와 같은 이유 로 CM사가 안정적인 재정과 우수한 기술력을 겸비한 하도급 업체를 선정하는 것은 정확한 견적 산출 및 정확한 시공을 통 해 프로젝트를 성공적으로 진행할 수 있는 필수요소이고, CM 사의 경쟁력을 좌우하는 요인이다.

3.8. Guaranteed Maximum Price(GMP) 제안서 및 확정

책임형 CM에서 설계가 완료되기 전 CM회사는 발주처의 견적과 비교하여 총 공사비를 예측하고, 발주처의 예산에 맞 게 설계를 변경하거나 발전시킨다. 설계단계에서 연속적으로 여 러번 이루어지는 견적을 통해 GMP를 산출하게 된다(Fig. 10).

Fig. 10

Guaranteed Maximum Price Contract Process

GMP 확정이전에는 발주처는 시공이전단계에 대해 CM사 에게 CM용역 서비스비만을 지급하며, CM사는 시공이전단 계에서의 견적을 통해 도출한 GMP 제안서를 발주처에게 제 출한다. GMP 확정은 기본적으로 Pre-Bid-GMP 확정과 Post- Bid-GMP 확정으로 나누어서 볼 수 있다.

Pre-Bid-GMP 확정은 프로세스는 기본적으로 실시설계 60-80% 단계에서 하도급업체의 입찰이 없이 GMP를 확정하 는 방법이다. Pre-Bid-GMP 방법은 책임형 CM사에게 좀 더 많은 Risk가 존재할 수 있으므로, 시공 예비비가 증가한다. Post-Bid-GMP 확정은 기본적으로 실시설계가 완료되는 시점 에 GMP를 설정하게 된다. 기본적으로 책임형 CM사가 프로 젝트 공종별로 하도급을 선정한 후 확정하는 시스템으로 하 도급업체의 비용을 포함하고, 하도급업체로부터 전체 견적을 함께 재검토할 수 있어서 시공단계에서 발생하는 공사비의 불확실성 및 예비비가 감소하는 장점이 있다. GMP하도급선 정까지 마친 후에는 발주처는 이를 승인함으로써 시공단계가 시작된다. 따라서 GMP 산정에 최우선적으로 고려되는 부분 은 발주처와 CM회사의 견적능력이다. CM사가 뛰어난 견적 능력을 가지고 있어야만, 실제 프로젝트에 투입될 금액을 정 확히 산출할 수 있다. 이는 초과 공사비에 대해서 CM사가 책 임을 져야하는 책임형 CM 프로젝트에서 매우 중요하다. 이에 따라 GMP 보고서는 정확한 예산 산출과 해당 예산 산출 항목 을 명확히 명시할 필요가 있다. GMP 자체가 협의를 통해 변경 될 수는 있으나, 기본적으로 GMP를 기준으로 사업비가 확정 됨에 따라 GMP 보고서 작성은 매우 중요하다. 이런 보고서는 발주처의 요구에 따라 양식에 맞춰서 작성하게 된다(Table 6).

GMP 산출에 포함된 부분과 제외한 부분을 명확히 제시하 고, 단순히 GMP 산출 조건 및 범위를 언급하는 것이 아니라 세부 공종별로 정리하여 GMP를 제시한다(Fig. 11).

Fig. 11

Bid package of GMP proposal

각 항목별 설계완성직전의 견적금액과 CM사가 제시하는 최종금액을 표기해 변동을 나타내고, 물량 단가, 총 공사비에 서 차지하는 비중을 표현한다. 가치공학을 통한 대안이나 발 주처의 특정요소 선택으로 CM사가 제시한 GMP는 수정되고, 대안·선택사항에 대한 비용 변화량과 추가의견을 첨부해 최 종 GMP를 결정하게 된다.