1.1.1 연구의 배경

해체 공사는 건설행위에 의해 건립된 건축물의 수명이 평균 22년 이상 경과 한 후에 시행되는 후행 건설 공종이다^{(Ha et al., 2010)}. 최근 도시 재개발 사업이나 도시정비사업, 생활환경의 변화 등으로 노후 건축물의 해체 필요성이 점차 증가하고 있다. 1980년대 중반 이후 급증한 고층 아파트들이 노후화되어 재건축이 일반화되면서 해체 공사의 수요는 급격히 증가하고 있다^{(Choi et al., 2010)}. 국내 해체 공사 안전과 관련된 제도는 건축법에 해체 인허가 기관에 신고 조항이 있었으며, 일부 지방자치단체의 조례에도 관련 내용이 있었으나 연이은 건축물 해체 공사 중 사고 발생으로 인해 안전관리의 필요성이 대두되고 있다.

이에 따라 건축물 해체 공사 중 붕괴 사고 예방 등의 목적으로 건축물 관리법이 제정되었고, 이를 통해 건축물 해체 공사를 위한 계획수립 단계부터 공사의 허가, 시공 및 감리단계에 이르기까지 안전관리를 위한 관계자의 의무와 책임을 강화하고, 관련 의무를 위반한 자에 대한 처벌 근거를 마련하여 해체 공사의 안전관리를 강화하였다. 그러나 해체공사 현장에서 지속적으로 사고가 발생하고 있다.

이러한 건축물 해체 공사의 전문성 및 안전성 확보를 위한 조치는 건축물의 해체 공사에 대한 필수적인 문제이며 국내에서 이루어지는 소규모 해체 공사의 대부분이 농어촌 주택 및 소규모 건축물 해체 공사로, 해체 신고 대상 및 절차에 대한 개선이 필요한 실정이다.

현재 해체 공사의 신고 절차는 기술자의 해체계획서 검토 및 서명날인을 받은 해체계획서를 작성, 제출하여 허가권자의 확인과 검토를 거친 후 해체 신고 확인증을 발급받아 해체 공사를 수행하며, 공사 완료 후 해체 공사 완료(멸실) 신고를 하여 허가권자에게 완료(멸실) 신고 확인증이 발급되었을 때 절차가 마무리된다. 해체 공사 신고 절차에 있어서 가장 중요한 것은 해체계획서의 작성과 작성된 해체계획서대로 공사가 진행되는 것이다. 하지만 해체계획서를 작성하지만, 계획서대로 공사를 진행하지 않는 경우가 많은 것을 판단된다.

이를 방지하기 위해 해체 공사 관리제도를 강화했지만, 제반 여건이 갖춰지지 않은 상태에서 강화된 제도의 시행으로 인해 사업자와 건축주 등으로부터 많은 저항을 받고 있다. 현재, 해체 공사를 하려면 규모에 따라 해당 지자체와 국토안전관리원, 고용노동부 등의 심의, 허가를 거쳐야 한다. 특히, 가장 중점적인 문제는 다수 기관의 해체 공사 전문가의 부족으로 해체계획서 검토 업무 처리가 미숙하고, 과다한 수정, 보완으로 해체 공사 허가가 지체되는 경우가 많다. 이로 인해 통상 해체 공사는 1~3개월 이지만, 해체계획서 인허가에만 3~6개월이 소요되기도 한다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 해체 허가 및 신고 대상을 현실에 맞게 조정하거나, 필요한 경우 절차를 간소화할 필요성이 있다.

현재 배포된 국토안전관리원의 “건축물 해체계획서 작성 매뉴얼 및 표준서식”에 따르면 일반사항, 건축물 주변조사, 해체 대상 건축물 조사, 유해물질 및 환경공해 조사, 지하매설물 조치계획, 해체공법 선정, 해체장비 사용계획, 가시설물 설치계획, 해체작업 순서, 구조안전계획, 안전관리계획, 환경관리 계획, 폐기물 처리계획, 부지정리 등 14가지 내용의 계획서를 작성하여야 한다^{(Korea Authority of Land & Infrastructure Safety, 2022)}. 계획서와 부록, 별첨 문서를 합하면 150페이지에 달하는 계획서를 작성하게 된다. 게다가 규모가 작은 구조물의 해체시에도 많은 분량의 계획서를 작성하는 경우가 발생하여, 해체공사 담당자들이 많은 어려움을 겪고 있다.

3.1.1 층수별 건축물 현황

<Fig. 2>에서 볼 수 있듯이, 해체 공사 신고·허가 층수에 따른 행정구역(시·도) 건축물 현황에서 신고 대상에 속하는 3층 이하의 건축물의 비율은 평균적으로 87%에 달한다.

Fig. 2. Status of demolition cases by region and floors

Fig. 3. Building Status by Area

연구에서는 국토교통부 건축물 생애이력 관리시스템의 건축물 통계자료에 따르면 전체 건축물은 7,302,067동으로 조사되었으며, 해체 공사 신고 대상인 3층 이하에 해당하는 건축물은 6,437,625동으로 전체 건축물의 88.16%에 해당하며, 5층 이하 건축물은 96.64%를 차지하는 것을 알 수 있다.

<Table 1>의 해체 공사 신고·허가 층수에 따른 행정구역(시·도) 건축물 현황 자료를 살펴보면, 수도권 지역보다 지방의 해체 신고 대상 비율이 높다는 점과 해체 공사 허가사례과 신고사례의 비교하였을 때 신고사례의 수가 월등히 높다는 것을 알 수 있다.

3.1.2 면적별 건축물 현황

현재 신고 대상 건축물의 기준 중 면적에 대한 기준으로 연 면적 500m² 미만, 건축물의 높이 12m 미만, 3개층(지하층+지상층) 이하를 모두 만족하는 건축물의 현황은 <Table 2>와 같다.

<Table 3>에서 보는 바와 같이, 100m² 이하의 건축물은 3,088,209동으로 전체 건축물 중 43.01%를 차지하였으며, 현재 건축물 관리법에 따라 해체 공사 신고 대상인 연 면적 500m² 미만 건축물에 해당하는 건축물은 6,075,533동으로 전체 건축물 중 84.62%를 차지하였다. 건축물 해체 허가 대상인 500m² 초과 건축물은 1,103,919동으로 전체 건축물의 15.38%를 차지하였다.

연면적 기준을 조금 더 세분화하여 조사한 결과 100m² 미만의 건축물의 수는 3,088,209동으로 500m² 미만의 건축물 중 50.83%를 차지하였으며 연 면적이 증가할수록 건축물의 수는 감소하는 것을 볼 수 있다.

이러한 점에서 대부분 건축물은 소규모 건축물로 100m² 이하의 건축물이 대부분을 차지한다. 연 면적 100m² 이하의 건축물 대부분이 수도권보다는 지방지역의 노후화 건축물로써 빈집 또는 농어촌 주택 및 창고에 해당하는 것으로 판단된다.

3.1.3 연도별 및 법령 개정 연혁에 따른 건축물 현황

<Table 4>에서 보는 것과 같이 수집한 데이터는 2020년, 2021년, 2022년, 2023년 건축물 해체 공사 신고 수로 총 15,070건의 데이터를 분석하였다. 하지만 관련법령이 2020년은 5월 1일에 적용되었으며, 본 자료의 조사시점이 2023년 6월이기에, 2020년 05월01일 부터 2023년 06월30일 사이의 데이터를 대상으로 조사가 진행되었다.

<Table 5>에서 보는 바와 같이, 2020년 건축물 관리법 제정 이후 2,981건의 해체 공사 신고 수가 집계되었으며, 2021년 5,936건, 2022년 5,091건으로 2021년도에 비해 14.24% 감소한 추세를 보였다. 2023년 6개월간은 1,062건으로 앞선 연도에 비해 해체 공사 건수가 감소한 것을 볼 수 있다.

2020년 4월 28일 건축물 관리법 제정 이후부터 첫 번째 개정 전까지의 건축물 해체 공사 신고 수는 7,894건으로 전체 신고 수의 52.38%를 차지한다. 1차 개정 후 건축물 해체 공사 신고 수는 4,588건으로 개정 후 해체 공사 신고 수가 줄어들었음을 확인 할 수 있다. 2차 개정 후 2,588건으로 1차 개정 후 보다 더 줄어들었다. 법령 개정이 될수록 해체 공사의 신고 수는 점점 감소하고 있다. 안전에 대한 문제로 인하여 노후건축물의 해체비율은 매년 높아지지만 법령의 강화로 인해 신고나 허가가 지연되어 해체공사 수행건수가 줄어드는 것으로 판단된다.

3.2.1 해체계획서 작성과 검토비용

건축물 관리법에 따르면 건축물의 해체 허가를 받으려는 자 또는 신고를 하려는 자는 건축물관리법에 따라 건축물 해체 허가 신청서 또는 신고서를 작성하거나 검토된 해체계획서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.

해체 신고 시 해체계획서는 건축사법에 따른 건축사사무소개설신고를 한 자 또는 기술사법에 따라 기술사사무소를 개설등록한 자로서 건축구조 등 대통령령으로 정하는 직무범위를 등록한 자의 검토와 서명날인이 필요하다. 이러한 이유로 해체계획서 검토와 서명날인의 비용이 별도로 발생한다.

<Table 6>에서 볼 수 있듯이, 소규모 건축물의 해체계획서 작성 비용은 많게는 전체 해체공사 금액의 12.5%에서 작게는 2.99%로 다양하게 발생한다. 일반적으로 500천원에서 1,000천원 사이의 가격이 형성되어 있는 경우가 많으지만, 이는 비용적인 부담이 될 수 있다.

3.2.2 해체계획서 사례분석

소규모 건축물 등의 해체 신고 행정절차 간소화를 위하여 현행 해체공사의 문제점과 개선 방안에 대한 설문조사를 실시하였다. 조사에는 건축물 해체 관련 기업 및 전문가, 관계자 총 204명이 참여하였다. 조사방법으로는 E-Mail, Fax 등 정보통신 조사 및 직접 방문조사를 병행 실시하였다. 조사대상은 건설업 종사자 및 담당 공무원 등이며, 조사내용은 해체 공사 신고/허가 현황에 대한 의견, 해체 공사 신고 대상 행정절차 간소화 방안 및 해체 인허가 개선을 위한 방안을 조사하였다.

조사대상의 일반 현황으로는 응답자들의 소속 기업 및 기관 소재지는 수도권 34.3%로 가장 많았고 다음으로 대구경북권이 21.6%, 그리고 동남권이 16.7%, 호남권이 11.3% 순으로 나타났다.

담당업무는 공무원 49.0%, 건축사 30.9%, 해체시공자 15.7%, 기술사 2.9% 등의 순이다. 업무경력은 5년 미만 경력자가 42.6%이며, 10년 이상은 45.1%를 차지하였다. 해체업무 경력은 5년 민만이 77.9%로 가장 많았으며, 10년 이상의 경력자들은 13.7%로 나타났다.

2022년 8월부터 제도 변경에 따라 신고 대상의 안전사고 감소가 어느 정도인지에 대해 의견을 조사한 결과는 <Table 7>에서 보는 것과 같으며, 제도변경에 따른 안전사고가 줄었다는 의견이 56.4%, 효과가 없다 43.1%, 안전사고가 늘었다 0.5%로 나타났으며, 이는 해체공사 계획과 관련된 제도의 변경이 안전사고에 효과가 큰 것을 보여준다.

해체공사 계획서의 작성과 해체계획의 검토 절차의 강화로 인해 안전사고가 감소한 것으로 볼 수 있으며, 특히 무자격자에 의한 무분별한 해체공사의 수행이 매우 줄어든 것으로 보인다. 하지만, 이러한 행정절차의 강화로 인해 안전사고의 위험이 크지 않은 소규모 해체공사의 부담과 비용의 증가가 발생하는 문제점이 대두되고 있다.

3.2.3 해체 제도 개선방향

소규모 건축물의 해체공사의 경우 신고만으로 해체계획서를 승인받을 수 있으며, 이처럼 신고만으로 해체공사계획을 승인해주는 대상 건축물은 <Table 8>에서 보는 것과 같다.

신고 대상의 소규모 건축물의 해체공사관련 제도개선 방향에 대한 질문에 대해서, 공무원은 완화가 필요하다는 의견이 70.0%, 건축사는 47.6%, 해체시공자는 84.4%로 나타났다. 건설 업무경력 10년이상 15년 미만(50.0%), 해체업무 10년이상 15년 미만(62.5%) 응답자들은 전체적으로 해체공사의 행정절차 완화가 필요하다는 응답이 높게 나타났다. 이러한 응답결과는 <Table 9>와 같다.

소규모 해체공사 제도 개선에 있어서 행정 절차상의 문제점으로는 해체계획서 작성 및 검토에 대한 비용 부담이 52.0%로 가장 큰 문제점으로 지적하고 있으며, 다음으로 모든 해체 공사에 대해 전문가의 검토를 받아야 한다는 의견이 43.1%, 해체계획서 작성의 어려움을 제시하는 의견이 29.9% 등의 순으로 나타났다. 이러한 결과는 <Fig. 4>에서 보는 것과 같다.

Fig. 4. Administrative procedural issues

<Fig. 5>는 소규모 해체공사의 문제를 해결하기 위한 방안에 대한 조사결과로서, 가장 효과적인 개선 방안으로는 해체계획서 작성 내용의 간소화가 49.5%, 해체계획서 작성을 도와주는 템플릿 제공이 49.5%로 나타났다.

이러한 결과는 해체과정에서의 복잡성을 줄이고, 사용자들이 더욱 쉽게 해체과정을 이해하고 준비할 수 있도록 하는 것이 필요하다는 의견으로 이해할 수 있다. 해체계획서 작성 내용의 간소화는 소규모 해체공사의 공사과정을 간단하게 표현하여, 해체공사의 이해도뿐만 아니라 작성에 있어서의 부담을 줄이는 등, 전반적인 프로세스를 개선하는 데 도움이 될 것으로 기대된다. 해체공사계획서의 간소화에 따른 계획의 부실함을 줄이기 위해, 별도의 템플릿을 제공하게 되면, 해체과정에서 확인하거나 작성해야 하는 중요한 사항들을 빠뜨리지 않고 작성할 수 있다.

Fig. 5. Improvement methods for issues

설문조사 응답에서는 해체공사 계획서의 전문가 검토 생략과 해체공사 계획서 작성 자동화 시스템 개발이 30.4%로 동등한 비율로 언급되었다. 해체공사계획서 작성 자동화 시스템은 일반적으로 작성되는 내용을 쉽게 작성토록 하여 해체공사계획서의 작성 효율을 향상시키기 위한 방안이며, 해체공사 계획서 전문가 검토 생략은 시골지역의 소규모 주택과 같이 간단하게 해체할 수 있는 건축물에 대하여, 해체공사의 절차를 간소화하여 지역의 문제로 대두되고 있는 폐가의 신속한 처리에 대한 문제점을 해결하는 데 도움이 될 것으로 판단된다.

3.2.4 소규모 건축물에 대한 해체 절차 간소화

<Table 10>에 의하면, 소규모 건축물에 대한 해체 절차의 간소화에 대한 긍정적인 의견이 80.9%로 나타났다. 특히, 해체산업의 종사자들로부터 높은 지지를 받는 것으로 나타났다. 이러한 긍정적 의견은 소규모 건축물에서의 해체과정에 문제점이 많음을 보여주며, 이를 통해 비용과 시간을 절약할 수도 있으며 환경 보호 측면에서도 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 판단된다.

간소화에 대한 부정적인 의견의 비율은 6.4%이며, 이는 상대적으로 낮은 수준으로 나타났다. 이러한 부정적 의견은 주로 해체과정에서의 잠재적인 위험성이나 문제점에 대한 우려를 반영하는 것으로 해석될 수 있다. 즉, 소규모 해체공사의 절차 간소화에 대해서는 전반적으로 긍정적으로 느끼고 있으며, 간소화에 대한 필요성을 절실히 느끼고 있음을 알 수 있다.